یکی از دغدغه هایی که امروزه مردم با آن مواجه هستند و موجب مشغله ذهنی آنان شده، زندگی آپارتمان نشینی و مسائل مربوط به آن است.
این مشکلات به ویژه زمانی که خانواده های دارای سبک زندگی سنتی، به یکباره از محیط خانه های ویلایی به آپارتمان نقل مکان می کنند، بیشتر نمود پیدا می کند.
سروصدای بلند برخی ساکنان، رفت وآمد در ساعات غیرمتعارف، صدای بیش از حد تلویزیون و همچنین نگهداری برخی حیوانات خانگی، گاه به دلیل عدم آشنایی کامل با فرهنگ آپارتمان نشینی یا تصورات پیشین، موجب بی توجهی به حقوق همسایگان دیواربه دیوار یا ساکنان طبقات دیگر می شود.
این بی توجهی به قوانین و مقررات آپارتمان نشینی و عدم پایبندی به دستورات مدیر ساختمان، نه تنها به بروز مشکلات اجتماعی و ایجاد فضایی پرتنش در آپارتمان ها دامن می زند، بلکه می تواند زمینه ساز طرح دعاوی حقوقی در مراجع قضایی نیز گردد. در این مقاله سعی داریم به برخی از مقررات مهم آپارتمان نشینی بپردازیم.
بر اساس ماده ۸ قانون تملک آپارتمان ها، در هر ساختمانی که تعداد مالکان آن بیش از ۳ نفر باشد، تمامی ساکنان موظف اند از بین خود یا افرادی خارج از مجموعه، مدیر یا مدیرانی را انتخاب کنند.
باید توجه داشت که پرداخت هزینه های مشترک، مربوط به قسمت هایی است که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده یا در اسناد مالکیت، جزء قسمت های مشترک محسوب می شوند. پرداخت این هزینه ها، صرف نظر از استفاده یا عدم استفاده مالک از آن قسمت مشترک، الزامی است؛ زیرا مالکیت در قسمت های مشترک، متعلق به کلیه مالکین است. به طور مثال، عدم رعایت مقررات مربوط به استفاده از پشت بام و پرداخت هزینه هایی مانند تعمیر ایزوگام یا برف روبی، که جزء هزینه های قسمت های مشترک آپارتمان ها است، می تواند موجبات طرح دعاوی حقوقی را فراهم آورد.
تخلف از قوانین آپارتمان نشینی
اگر هر یک از مالکین قسمت های اختصاصی، از انجام وظایفی که نسبت به قسمت های مشترک دارند خودداری کنند، مدیر یا مدیران مطابق با قوانین و مقررات، به نمایندگی از سایر مالکین، حق اقامه دعوای حقوقی مرتبط با آپارتمان را در دادگاه علیه واحد متخلف خواهند داشت. در نتیجه، هنگام انتخاب مدیر یا هیئت مدیره، بایستی صورت جلسه ای تهیه و توسط همه انتخاب کنندگان امضا شود تا در مواقع لزوم، به عنوان مدرک اثبات کننده سمت مدیران در دعاوی حقوقی مربوط به آپارتمان نشینی و همچنین در ادارات، قابل ارائه باشد.
معمولاً بیشترین چالش در روابط بین مدیران و ساکنان، مربوط به دریافت و پرداخت هزینه های جاری قسمت های مشترک (شارژ) است. اگر ترتیب خاصی در مورد نحوه محاسبه شارژ پیش بینی نشده باشد، این هزینه بر اساس میزان سهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان تعیین می شود. پس از مشخص شدن سهم هر واحد، مالکان آن ها موظف به پرداخت شارژ هستند. حتی اگر نسبت به مبلغ درخواستی اعتراض داشته باشند، نمی توانند از پرداخت سهم خود خودداری کنند؛ بلکه تنها راه اعتراض، طرح دعوای حقوقی مربوط به آپارتمان جهت رسیدگی به نحوه محاسبه عادلانه مبلغ شارژ خواهد بود. تا زمان صدور حکم قطعی، سهم شارژ ماهانه باید پرداخت شود، مگر اینکه دادگاه ترتیب دیگری را لازم بداند.
در دعاوی حقوقی مربوط به آپارتمان ها، هر زمانی که مالکی از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک خودداری کند، مدیر یا هیئت مدیره می توانند از طریق ارسال اظهارنامه ای که شامل مبالغ بدهی و صورت ریز آن است، این مبلغ را مطالبه نمایند. در صورتی که استفاده کننده یا مالک ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، سهم بدهی خود را پرداخت نکند، مدیر یا هیئت مدیره این اختیار را دارند که به تشخیص خود و با توجه به امکانات، از ارائه خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق مشترک و گاز مشترک به او خودداری کنند. اگر مالک یا استفاده کننده، باز هم از تسویه حساب خودداری نماید، اداره ثبت محل به تقاضای مدیر یا مدیران و طبق اظهارنامه ابلاغ شده، برای وصول طلب اجراییه صادر خواهد کرد.
عملیات اجرایی در این دعاوی، مطابق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت. همان طور که می دانیم، صدور اجراییه از طرف اداره ثبت معمولاً به موجب سند رسمی است، ولی این مورد از استثنائات و موارد نادری است که در قبال سند عادی (صورت جلسه و اظهارنامه) نیز اجراییه صادر می شود.
یکی از راه های برخورد با فرد متخلف در آپارتمان، محروم کردن واحد متخلف از برخی امکانات عمومی و رفاهی مربوط به مشاعات است.
در برخی موارد مشاهده می شود که به دلیل تفکیک نشدن انشعابات خدمات شهری در ساختمان ها (مانند گاز، برق و آب) یا نبودن شیر فلکه جداگانه برای آب یا گاز هر واحد، اجرای این محرومیت برای مدیران با مشکلاتی مواجه شده و آن ها قادر به قطع خدمات مربوطه برای واحد متخلف نخواهند بود.
در این صورت، می توان نسبت به طرح دعوای حقوقی مربوط به آپارتمان ها در مراجع قضایی اقدام کرد. بنابراین، در صورتی که قطع خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد، مدیران با مراجعه به شورای حل اختلاف، دعوای خود را مطرح می کنند و شورا خارج از نوبت به موضوع رسیدگی کرده و این اختیار را خواهد داشت که مالک آپارتمان متخلف را تا دو برابر مبلغ بدهی، به نفع مجموعه جریمه نماید. یعنی هرگاه میزان بدهی واحد متخلف فرضا ۵۰۰ هزار تومان باشد، علاوه بر پرداخت مبلغ اصل بدهی، ممکن است به پرداخت تا دو برابر این مبلغ، یعنی تا ۱ میلیون تومان دیگر نیز به عنوان جریمه محکوم شود.
در مواردی که هر یک از مالکان واحدها نسبت به سهم یا میزان هزینه مربوط به خود اعتراض داشته باشند، می توانند موضوع را به مدیر یا مدیران اعلام کرده و تقاضای رسیدگی نمایند.
نکته آخر درباره نگهداری از حیوانات خانگی است که اغلب مسائلی را برای ساکنان آپارتمان ها ایجاد می کند. نگهداری از هرگونه حیوانی مانند طوطی، سگ و گربه در داخل آپارتمان، اگر باعث ایجاد آلودگی بهداشتی، صوتی یا ترس برای سایر ساکنان شود، ممنوع است. به خصوص در مواردی که شخصی در آپارتمان سگ نگهداری می کند و این امر موجب سلب آسایش دیگران می شود، هر یک از ساکنان یا مدیر ساختمان می توانند با طرح شکایت (در موارد ایجاد مزاحمت یا نقض مقررات بهداشتی)، مالک واحد مذکور را ملزم به رعایت قوانین و حفظ امنیت و آرامش همسایگان و در نهایت خارج کردن حیوان مزاحم از ساختمان نمایند.
از وکیل ملکی مشاوره حقوقی بگیرید
با توجه به پیچیدگی های قوانین و مقررات مربوط به آپارتمان نشینی و اختلافات احتمالی که ممکن است بروز کند، بهره مندی از مشاوره و خدمات یک وکیل متخصص در امور ملکی می تواند بسیار راهگشا باشد. برای یافتن وکیل ملکی، می توانید از طریق جستجو در منابع آنلاین معتبر که خدمات حقوقی ارائه می دهند مانند وکیل گستر یا با پرس وجو از افراد مورد اعتماد، وکیل مناسبی را پیدا کنید.
چنین وکیلی با تسلط بر قانون تملک آپارتمان ها، رویه های قضایی و نحوه صحیح طرح دعوا یا دفاع از حقوق شما، کمک شایانی در جلوگیری از تضییع حقوقتان خواهد کرد. در این مسیر، یافتن مرجعی که بتواند راهنمایی های حقوقی گسترده و دقیقی ارائه دهد، اهمیت ویژه ای دارد.
